Imaginez : vous contractez un prêt immobilier pour financer l'achat de votre rêve, un appartement à Paris. Le prêt semble attractif au départ, mais des frais cachés, appelés intérêts intercalaires, augmentent le coût final de 2 000 euros. Cette situation, malheureusement fréquente, met en lumière l'importance de comprendre les intérêts intercalaires avant de s'engager dans un emprunt immobilier.
Les intérêts intercalaires sont des frais calculés sur le capital emprunté pendant la période qui sépare la date de la demande de prêt et la date du déblocage des fonds. Contrairement aux intérêts classiques, qui sont calculés sur le capital restant dû, les intérêts intercalaires sont calculés sur la totalité du capital emprunté, même si celui-ci n'a pas encore été utilisé.
Fonctionnement des intérêts intercalaires
Le calcul des intérêts intercalaires peut varier en fonction du type de prêt (à taux fixe, variable, etc.) et de la situation. Voici les étapes clés du calcul :
Détermination du capital emprunté
Le capital emprunté correspond à la somme totale que vous souhaitez emprunter pour financer votre projet immobilier. Par exemple, si vous empruntez 200 000 euros pour acheter un appartement à Lyon, ce montant est votre capital emprunté.
Calcul des intérêts intercalaires
Les intérêts intercalaires sont calculés en multipliant le capital emprunté par le taux d'intérêt et le nombre de jours entre la date de la demande de prêt et la date du déblocage des fonds. Par exemple, si votre demande de prêt est effectuée le 1er mars et que les fonds sont débloqués le 1er juin, la période d'intérêts intercalaires est de 90 jours. Si le taux d'intérêt intercalaire est de 1%, le calcul sera le suivant : 200 000 euros x 1% x 90/360 = 500 euros.
Intégration des intérêts intercalaires au capital emprunté
Les intérêts intercalaires calculés sont ajoutés au capital emprunté initial, augmentant ainsi le coût total du prêt. Dans notre exemple, le capital emprunté initial de 200 000 euros sera augmenté de 500 euros pour atteindre un total de 200 500 euros.
Impact des intérêts intercalaires sur votre prêt immobilier
Les intérêts intercalaires ont un impact significatif sur le coût total de votre prêt immobilier. Ils augmentent le capital emprunté, entraînant une augmentation du coût final du prêt et une durée de remboursement plus longue.
Augmentation du coût total du prêt
Prenons l'exemple d'un prêt immobilier de 200 000 euros sur 20 ans à un taux d'intérêt de 1,5%. Si des intérêts intercalaires sont appliqués pendant 3 mois avec un taux de 1%, le coût total du prêt augmentera de 500 euros.
Durée du prêt
L'augmentation du capital emprunté due aux intérêts intercalaires peut également prolonger la durée du prêt. Dans notre exemple précédent, la durée du prêt pourrait être prolongée d'un mois environ, ce qui se traduirait par des mensualités supplémentaires à payer.
Augmentation des mensualités
L'impact sur les mensualités est plus important dans le cas des prêts à taux variable. Si le taux d'intérêt augmente, les intérêts intercalaires augmentent également, ce qui peut entraîner une hausse significative des mensualités.
Comment identifier et éviter les intérêts intercalaires
Il est crucial de lire attentivement les clauses de votre contrat de prêt pour identifier la présence d'intérêts intercalaires. Vous pouvez également demander à votre banque de vous fournir une simulation de prêt sans intérêts intercalaires.
Clause de prêt
- Recherchez dans le contrat de prêt la mention "intérêts intercalaires", "intérêts sur le capital non utilisé" ou des termes similaires.
- Examinez attentivement les conditions générales du prêt pour identifier la présence d'une clause spécifique aux intérêts intercalaires.
- N'hésitez pas à demander des éclaircissements à votre banquier si vous ne comprenez pas une clause du contrat.
Types de prêts
Les intérêts intercalaires sont souvent appliqués sur les prêts à taux variable, les prêts relais et les prêts à construction. Si vous souhaitez éviter les intérêts intercalaires, privilégiez les prêts à taux fixe ou les prêts à construction avec un déblocage progressif des fonds.
Négociation
N'hésitez pas à négocier avec votre banque pour réduire ou supprimer les intérêts intercalaires. Vous pouvez proposer de signer une clause de prêt sans intérêts intercalaires ou de négocier un taux d'intérêt plus avantageux en échange de la suppression de ces frais. Vous pouvez également envisager de choisir un établissement bancaire qui propose des prêts sans intérêts intercalaires.
Comparateur de prêt
Utilisez un comparateur de prêt pour comparer les offres des différentes banques et identifier celles qui proposent des prêts sans intérêts intercalaires. Les comparateurs de prêt vous permettent également de comparer les taux d'intérêt, les durées de remboursement et les frais annexes, vous offrant une meilleure visibilité sur les offres du marché.
Alternatives aux prêts avec intérêts intercalaires
- Prêt à taux fixe : Le taux d'intérêt reste fixe pendant toute la durée du prêt, ce qui vous offre une meilleure visibilité sur vos mensualités et votre coût total.
- Prêt à construction avec déblocage progressif des fonds : Les fonds sont débloqués progressivement au fur et à mesure de l'avancement des travaux, ce qui permet de réduire la période d'intérêts intercalaires.
- Prêt relais : Ce prêt est destiné à financer l'achat d'un bien immobilier avant la vente de votre logement actuel. Il est généralement associé à un taux d'intérêt variable et peut comporter des frais d'intérêts intercalaires. Cependant, certains établissements bancaires proposent des prêts relais sans intérêts intercalaires.
Conclusion
Comprendre le fonctionnement des intérêts intercalaires et savoir comment les identifier et les éviter est crucial pour emprunter en toute connaissance de cause. En examinant attentivement les clauses de votre contrat de prêt, en négociant avec votre banque et en utilisant des comparateurs de prêt, vous pouvez réduire vos coûts d'emprunt et profiter pleinement de votre investissement immobilier.
